有些東西是不以意志為轉(zhuǎn)移的， 大家還是要回歸到企業(yè)經(jīng)營的本質(zhì)， 多重視利潤，重視經(jīng)營性現(xiàn)金流， 把產(chǎn)品服務(wù)做好。
編者按：2016年，又是一年博鰲（樓盤）之夏，這是一個(gè)新供給改革的年代。雖然房地產(chǎn)仍然是支撐中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要力量，但改變已經(jīng)在進(jìn)行，唯有直面并順應(yīng)時(shí)代潮流，才能更好地生存、發(fā)展。
這個(gè)夏天，一直以前瞻思想引導(dǎo)中國房地產(chǎn)脈絡(luò)跳動(dòng)的博鰲房地產(chǎn)論壇，因應(yīng)形勢推陳出新，堅(jiān)持為行業(yè)的變革找尋全新思路，奠定思想高度及方向。
總結(jié)過往、沉淀歷史。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體繼續(xù)推出“2016博鰲特稿”系列報(bào)道，遍訪中國房地產(chǎn)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人、職業(yè)經(jīng)理人、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、金融專家、政府協(xié)會(huì)人士等行業(yè)精英。
普陀區(qū)中江路上那棟藍(lán)白相間的玻璃幕墻辦公樓，就是海亮地產(chǎn)總部海亮大廈。從這里往東三四百米便到了上海（樓盤）的一個(gè)4A 級(jí)景區(qū)長風(fēng)公園，如果再徑直走，就是華東師大中山（樓盤）北路校區(qū)。
周迪永的辦公室在海亮大廈22 樓東側(cè)閣樓上，站在這里臨窗眺望，可以看到遠(yuǎn)處被綠色植被包圍且泛著粼粼波光的長風(fēng)公園。更遠(yuǎn)處，各色高樓鱗次櫛比。采訪那天，窗外無風(fēng)，烏云密布，略顯悶熱。
他的辦公室格局和條理都很清晰。里側(cè)深棕色辦公桌背后，是儲(chǔ)放文件的柜子，透過玻璃可以看到厚厚幾沓文件，和集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的幾張大合影則在座位正后方，格外顯眼。靠門一側(cè)擺著一套黑色沙發(fā)，棕色的木質(zhì)扶手顯得質(zhì)感十足，而茶幾的中央則擺放著一盒安吉白茶。
因?yàn)榕R時(shí)有事，周迪永比約定的時(shí)間大概晚了二十分鐘露面，遲到的他第一句話就是“抱歉”，可以看得出，這是一位很謙遜、平和的總裁。
忙，幾乎是周迪永的常態(tài)，但這是他喜歡的感覺，忙忙碌碌的狀態(tài)讓他感覺踏實(shí)。采訪中周迪永的話不算太多，甚至讓人覺得有些內(nèi)斂。這幾年很少看到他公開接受專訪，我們算是個(gè)例外。
經(jīng)過連續(xù)幾年熟悉后，對(duì)周迪永的采訪早已不是一問一答形式，更像是朋友之間的交流。
“學(xué)習(xí)的路徑可以有很多種，除了讀書，交流也是其一。現(xiàn)在不光是技術(shù)革新，也是理念上的革新，對(duì)人要求的革新。個(gè)人也是如此，自己的理念要能跟得上去，不要被淘汰。技術(shù)上不懂，但是理念上一定要保持同步性?！?/span>
“合適的時(shí)機(jī)比位置重要”
在長條沙發(fā)上，周迪永左手扶著靠背，身體側(cè)依著沙發(fā)，可以看出顯得比較放松和隨意。
氣氛很融洽，幾乎是知無不言。一年前，周迪永正是坐在這個(gè)位置上給我們描繪了一個(gè)“海亮的故事”。因此，對(duì)于這次交流會(huì)有哪些與往年不同的地方，我們也充滿期待。
過去一年，房地產(chǎn)市場的各式聲浪此起彼伏，關(guān)于高房價(jià)、地王、央企整合、千億規(guī)模的討論從來沒有中斷。但細(xì)心的人或許會(huì)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企都在想方設(shè)法造勢的時(shí)候，海亮地產(chǎn)卻謹(jǐn)慎地保持沉默。
這并不是周迪永樂于見到的，但市場非理性背后確實(shí)有稍許無奈：“最近拿地不是很多，主要是土地儲(chǔ)備壓力很大，溢價(jià)太高，覺得風(fēng)險(xiǎn)還是很大。”
新項(xiàng)目的選擇利潤是第一位的，令周迪永欣慰的是，至少海亮既有項(xiàng)目還是有著不錯(cuò)的表現(xiàn)。不管是利潤率還是售價(jià)，都有不同幅度的提升：“去年海亮總部作出架構(gòu)調(diào)整后，對(duì)區(qū)域也進(jìn)行了調(diào)整?？偛恳M(jìn)了一些高管團(tuán)隊(duì)，在營銷、生產(chǎn)能力上都做得還不錯(cuò)?！?/span>
但是蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）這些二線城市地王頻出，還是給這位年輕總裁出了一道難題：地還拿不拿？拿，意味著需要承擔(dān)更高的成本風(fēng)險(xiǎn)；不拿，企業(yè)發(fā)展的持續(xù)性無從保證。這是周迪永的焦慮，也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的共同問題。
一年前的對(duì)話是從海亮拿下蘇州園區(qū)地王開始，一年后這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)以“唐寧府”的名字正式對(duì)外銷售?！吧萑A閱盡，歸唐寧”，在海亮地產(chǎn)官網(wǎng)首頁上，這7個(gè)字格外顯眼?？梢钥闯?，海亮唐寧府已經(jīng)成為這家公司的“擔(dān)當(dāng)”。
“這個(gè)選擇是對(duì)的！”一年后再回過頭來看時(shí)，周迪永的言辭中透著一絲自豪，要知道高地價(jià)一度讓海亮飽受質(zhì)疑。
這并不是事后算賬的一種僥幸，“從戰(zhàn)略的角度來看，主要是進(jìn)入的時(shí)機(jī)選得比較好”，周迪永這樣認(rèn)為。事實(shí)也確實(shí)如此，過去一年，蘇州房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為二線城市中的佼佼者，對(duì)比2015 年上半年房價(jià)走勢來看，蘇州房價(jià)今年一步一個(gè)臺(tái)階，到4 月已經(jīng)翻了一倍。
“亂市”之中，周迪永似乎格外強(qiáng)調(diào)時(shí)機(jī)，他深知民營企業(yè)與國企、央企并不在同一條起跑線上：“要做下去的話，第一要在合適的時(shí)機(jī)選地，合適的時(shí)機(jī)可能比地塊的位置更重要。第二是要回歸產(chǎn)品本身，現(xiàn)在做產(chǎn)品服務(wù)確實(shí)很重要，做不好的話，客戶可以觀望、挑剔、選擇。”
如果說時(shí)機(jī)還意味著要伺機(jī)而動(dòng)，那么在提升產(chǎn)品方面，海亮做出的努力更為直接。據(jù)了解，蘇州唐寧府已經(jīng)引入了豪宅管家綠城物業(yè)，項(xiàng)目人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)比比皆是，這里的業(yè)主還有不少是外國人。
強(qiáng)調(diào)對(duì)時(shí)機(jī)的把握也意味著更為謹(jǐn)慎的投資態(tài)度和價(jià)值判斷，周迪永明白，如果房價(jià)一直向上漲，從某種角度而言，對(duì)海亮地產(chǎn)這種企業(yè)恰恰是沒有機(jī)會(huì)的，“因?yàn)榉績r(jià)上漲肯定會(huì)拉動(dòng)地價(jià)上漲，但我們爭不過國企。我們的機(jī)會(huì)恰恰是來自于市場的波動(dòng)，而且從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，市場也一定是波動(dòng)的。”
“在這種狀態(tài)下，我對(duì)行業(yè)很焦慮，但不悲觀。”周迪永如是總結(jié)。
“我們想控制住負(fù)債率”
在規(guī)模上，周迪永不是一個(gè)喜歡乘勝追擊的人，讓他進(jìn)入戰(zhàn)斗狀態(tài)的因素有很多。如果說前幾年還是規(guī)模的話，那么，眼下他更為看重的是利潤率和其他經(jīng)營性指標(biāo)。
從2013 年的153 億到隨后兩年的168 億和171 億，海亮地產(chǎn)的步伐穩(wěn)健，可以說這家公司太謹(jǐn)慎，但謹(jǐn)慎沒有絕對(duì)的對(duì)錯(cuò)。
周迪永微微正了一下身子，端起桌上的茶杯喝了一口。多數(shù)時(shí)候，他都在很認(rèn)真地回答，即便是向他拋出問題的時(shí)候，也是一副深思的狀態(tài)。
“會(huì)不會(huì)進(jìn)入廣州（樓盤）？”我們試探性地問到。
“我們沒想過?！敝艿嫌赖幕卮鸷芨纱?。
他解釋道，一方面是覺得競爭激烈，另外海亮地產(chǎn)在管理上也不想分散。還是希望把華東和西北兩個(gè)區(qū)域做好，畢竟資金不能跟央企比。即便是一年一兩百億的拿地金額，在華東區(qū)域都能消化掉。
在帶領(lǐng)海亮地產(chǎn)行進(jìn)途中，負(fù)債率自始至終都可能是讓他發(fā)出“剎車”命令的一個(gè)關(guān)鍵因素。
海亮地產(chǎn)的內(nèi)部導(dǎo)向不是要規(guī)模，規(guī)模其實(shí)只是一個(gè)結(jié)果，他們看重的還是各方面指標(biāo)，首先是利潤水平，其次是經(jīng)營性結(jié)果，即每年凈現(xiàn)金流有多少，償債能力強(qiáng)不強(qiáng)，庫存大不大，積壓的產(chǎn)品有多少，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率怎么樣。
“這些數(shù)據(jù)做好了，規(guī)模自然就上去了。只要企業(yè)是健康的，150 億跟200 億沒有什么區(qū)別?！闭f話聲調(diào)不高的周迪永，對(duì)于這一切顯得格外淡定。
“我們想控制住負(fù)債率?！彼恢挂淮翁岬?，不管是區(qū)域的調(diào)整還是城市布局的不盲目擴(kuò)張，都可以看得出海亮地產(chǎn)在控負(fù)債方面的想法。
“短時(shí)間內(nèi)可以靠負(fù)債撐下去，但是最終漏洞還是要填，負(fù)債還不掉就要把股東以前賺的拿出來?！?/span>
這是對(duì)于形勢和行業(yè)的判斷，周迪永稱，過去房地產(chǎn)還是高收益低風(fēng)險(xiǎn)，但近期來看已經(jīng)演變?yōu)榈褪找娓唢L(fēng)險(xiǎn)。
不過，這種局面并不會(huì)長久延續(xù)下去，目前只是一個(gè)調(diào)整期，企業(yè)所需要做的就是安全度過這個(gè)周期，然后擇機(jī)獲取項(xiàng)目。
當(dāng)然，過去一年周迪永對(duì)于企業(yè)經(jīng)營的思考遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此，家鄉(xiāng)諸暨的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，讓他感同身受，這也更加堅(jiān)定了他對(duì)打造企業(yè)核心競爭力的決心。
美國學(xué)者普拉哈拉德及哈默爾很早就提出了這個(gè)國內(nèi)主流經(jīng)管教育中必然會(huì)提及的概念——核心競爭力。周迪永很清楚，以前到處是機(jī)會(huì)，到處都覺得能賺錢，但到今天這個(gè)時(shí)刻，競爭非常激烈，經(jīng)濟(jì)本身也在下行過程中，所以核心競爭力和優(yōu)勢變得更加重要。
“相比以前，海亮的投資會(huì)更加謹(jǐn)慎，會(huì)把更多的錢投入到比如說銅加工的技術(shù)創(chuàng)新。在教育方面，會(huì)把更多的錢投到硬件改善及教師收入水平提高，把現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)繼續(xù)做得更強(qiáng)一點(diǎn)。地產(chǎn)也是這樣，我們不會(huì)像2013 年以前那樣，海亮地產(chǎn)只會(huì)在已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域里面做得更深更細(xì)。”
改變，是企業(yè)經(jīng)營的一種智慧，也是海亮地產(chǎn)的主題。兩個(gè)小時(shí)的訪談很快，不經(jīng)覺間就已臨近正午。在攝影師的要求下，周迪永答應(yīng)為我們拍攝幾張照片，畢竟網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于他的影像都太雷同。
“望著遠(yuǎn)方！雙手交叉在胸前！對(duì)！就是這樣。”在攝影師的“招呼”下，周迪永終于笑了。他認(rèn)真地注視著遠(yuǎn)處，仿佛看到了海亮地產(chǎn)未來的路。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)海亮地產(chǎn)控股集團(tuán)管理有限公司總裁周迪永先生的專訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：海亮地產(chǎn)過去一年低調(diào)了很多。
周迪永：最近拿地不是很多，既有項(xiàng)目表現(xiàn)還不錯(cuò)，主要是土地儲(chǔ)備壓力很大，溢價(jià)太高，覺得風(fēng)險(xiǎn)還是很大。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：公司會(huì)如何應(yīng)對(duì)土地儲(chǔ)備的壓力？
周迪永：今年有些城市的情況還比較好，拿的項(xiàng)目賣得也不錯(cuò)，利潤率有大幅度提升，尤其是合肥、蘇州這些城市，售價(jià)幾乎翻番，這些城市應(yīng)該壓力不大。
城市布局方面，海亮從去年開始就在調(diào)整，今年明顯感覺到大量開發(fā)商都從三四線城市往一二線城市轉(zhuǎn)移，土地競爭非常激烈，大家選擇的城市都比較趨同。
另外，去年銀根比較放松，蘇州、合肥這些城市前幾年房價(jià)也基本沒怎么漲，需求端非常熱，同時(shí)土地供應(yīng)端的競爭也很激烈，在這樣的競爭狀態(tài)下未來還是有壓力。
另一方面，國企、央企的資金成本很低，投資決策邏輯跟民企不太一樣，對(duì)利潤的要求或者抗風(fēng)險(xiǎn)的能力與民企不同。
海亮地產(chǎn)已有盤子的壓力比較輕，現(xiàn)金流也充裕。去年海亮總部作出架構(gòu)調(diào)整后，對(duì)區(qū)域也進(jìn)行了調(diào)整，總部引進(jìn)了一些高管團(tuán)隊(duì)，在營銷、生產(chǎn)能力上都做得還不錯(cuò)，海亮還是一個(gè)非常專業(yè)化的公司。
應(yīng)對(duì)土地儲(chǔ)備的壓力是行業(yè)的共同問題，海亮也有點(diǎn)焦慮。行業(yè)的需求量是很巨大，但整合之勢在所難免，以前是幾百家、幾千家的房企，最后可能就只剩下幾百家，甚至幾十家。
從中國的城市發(fā)展來看，大都市圈效應(yīng)越來越明顯，比如說安徽以合肥為代表，浙江以杭州（樓盤）為代表，其他三四線則越來越弱化，人口流出，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)死亡，新產(chǎn)業(yè)又難以培育。
大都市效應(yīng)幾乎不以人的意志為轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致以后城市越來越聚焦，開發(fā)商的競爭越來越激烈。要做下去的話，第一要在合適的時(shí)機(jī)選地，合適的時(shí)機(jī)可能比地塊的位置更重要。蘇州海亮唐寧府項(xiàng)目從戰(zhàn)略的角度來看是對(duì)的，主要是進(jìn)入的時(shí)機(jī)選得很好；另外，要回歸產(chǎn)品本身，現(xiàn)在做產(chǎn)品服務(wù)確實(shí)很重要，做不好的話，客戶可以觀望、挑剔、選擇。
關(guān)于合作這一塊，海亮也一直在做，現(xiàn)在有一些項(xiàng)目和其他企業(yè)合作。我相信小股操盤，只要做得足夠?qū)I(yè)，擁有土地的一方認(rèn)可，這種機(jī)會(huì)還是蠻多的，我們這些方面都在嘗試。
房地產(chǎn)還是會(huì)經(jīng)歷一輪洗牌，節(jié)奏踩不準(zhǔn)的話，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：四個(gè)一線城市的分化也比較嚴(yán)重，廣州算是價(jià)格比較低的，海亮是否會(huì)考慮進(jìn)入廣州？
周迪永：我們沒想過。一方面是覺得競爭激烈，另一方面海亮地產(chǎn)在管理上也不想分散。
還是希望把華東和西北兩個(gè)區(qū)域做好，畢竟我們的資金不能跟央企比，即便是一年一兩百億的拿地金額，在華東區(qū)域都能消化掉。
海亮要深耕華東，在上海、合肥、南昌（樓盤）、蘇州這些區(qū)域布局。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：說到資金的問題，海亮?xí)粫?huì)考慮把地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入到香港的殼公司？
周迪永：海亮地產(chǎn)沒有強(qiáng)烈的上市需求，現(xiàn)在上市房企的市盈率也不高，估值非常低，甚至跌破凈資產(chǎn)。
海亮集團(tuán)產(chǎn)業(yè)比較多，農(nóng)業(yè)食品、環(huán)保方面都還在培育，集團(tuán)的想法是成熟一個(gè)上市一個(gè)，現(xiàn)在海亮教育已經(jīng)上市了，反倒是地產(chǎn)還不是很著急上市。
海亮地產(chǎn)不是說拿不到資金，其實(shí)還是基于對(duì)市場的一些研判，我們想控制住負(fù)債率。
股市無非就是債權(quán)融資加股權(quán)融資，股價(jià)被低估的話，用股權(quán)融資還是低估的。債權(quán)融資的話，對(duì)我們來講現(xiàn)在不是缺錢，況且海亮集團(tuán)的貸款利率也不算特別高。
實(shí)際上，海亮地產(chǎn)就是要控制住負(fù)債率，沒必要一定靠高杠桿，萬一遇到市場波動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。海亮?xí)紤]香港平臺(tái)的長遠(yuǎn)發(fā)展，集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)比較多，可以調(diào)節(jié)的余地很大。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在戰(zhàn)略上海亮還是希望穩(wěn)扎穩(wěn)打，注意防范風(fēng)險(xiǎn)？
周迪永：跟行業(yè)周期有關(guān)，早期房地產(chǎn)可能是高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，近期我覺得是高風(fēng)險(xiǎn)甚至低收益的行業(yè)。
高風(fēng)險(xiǎn)、低收益是不可持續(xù)的，這時(shí)候一定有很多競爭對(duì)手退出，最后走向相對(duì)理性。房地產(chǎn)的收益肯定會(huì)下降，到時(shí)土地競爭會(huì)更加理性，目前我認(rèn)為是一個(gè)調(diào)整期。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：作為民營企業(yè)，安全地活下來還是最重要的。
周迪永：對(duì)，有時(shí)候幾個(gè)項(xiàng)目的虧損都是致命的，所以要穩(wěn)健為主。
海亮地產(chǎn)的內(nèi)部導(dǎo)向不是說要多少規(guī)模，規(guī)模只是一個(gè)結(jié)果。我們看重的還是各方面的指標(biāo)，一是利潤水平，二是經(jīng)營性的結(jié)果。即每年的凈現(xiàn)金流有多少，償債能力強(qiáng)不強(qiáng)，庫存大不大，積壓的產(chǎn)品有多少，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率怎么樣，最終還是要關(guān)心這些數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)做好了，規(guī)模自然就上去了。
只要企業(yè)是健康的，150 億跟200 億沒有什么區(qū)別，最后都是要靠融資，金融機(jī)構(gòu)看重的是盈利能力，不一定是規(guī)模。有些房企雖然規(guī)模大，但利潤率低，其實(shí)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也大。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：國內(nèi)土地市場這么難拿地，海亮?xí)癖坦饒@一樣去海外獲取項(xiàng)目嗎？
周迪永：這個(gè)策略是有風(fēng)險(xiǎn)的，海亮也在澳洲做過項(xiàng)目，覺得去這種成熟市場做住宅開發(fā)，邏輯上不是特別成立。
中國人去海外投資的優(yōu)勢到底在哪里？如果是去一些發(fā)達(dá)國家收購資產(chǎn)，比如說寫字樓、酒店，我認(rèn)為也是要抓周期。
跟國內(nèi)一樣，金融危機(jī)的時(shí)候，如果有能力可能是一個(gè)機(jī)會(huì)。如果不是周期性的把握，市場已經(jīng)很成熟了才去，憑什么賺錢？
拋開政治因素，東南亞這些國家倒真的是機(jī)會(huì)，跟中國5 年前、10 年前一樣，有大量的住宅需求。發(fā)達(dá)國家持有物業(yè)可以，但是要看周期，住宅物業(yè)是補(bǔ)充，不一定說虧錢，但我認(rèn)為成不了氣候。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：海亮教育已經(jīng)上市，集團(tuán)也收購了一些醫(yī)院，未來會(huì)怎么和地產(chǎn)結(jié)合？
周迪永：現(xiàn)在教育還是項(xiàng)目層面的合作，很難有大規(guī)模的復(fù)制，因?yàn)檫@兩個(gè)都需要配合。
教育本身是一個(gè)獨(dú)立的上市公司，有盈利的需求，個(gè)別項(xiàng)目可以做。
海亮現(xiàn)在教育上的合作稍微多一點(diǎn)，包括自己的項(xiàng)目里面要配建幼兒園、小學(xué)，我們會(huì)跟政府談，由我們來做。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您一直強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，在金融方面海亮有沒有一些突破？有沒有成立自己的金融團(tuán)隊(duì)？
周迪永：現(xiàn)在跟金融機(jī)構(gòu)的合作很靈活，創(chuàng)新的產(chǎn)品很多，股權(quán)的合作也有。只要讓金融機(jī)構(gòu)覺得還款能力比較強(qiáng)，現(xiàn)金流比較穩(wěn)健，就可以談合作。
現(xiàn)在金融是由海亮集團(tuán)統(tǒng)籌，集團(tuán)今年成立金融租賃公司，還是想作為一個(gè)行業(yè)來做。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：海亮地產(chǎn)現(xiàn)在的凈利能夠達(dá)到怎樣的水平？
周迪永：凈利基本8% 左右，毛利應(yīng)該是20% 多。房地產(chǎn)黃金時(shí)期，凈利可以達(dá)到17%、18%，但現(xiàn)在不行了，很難做到。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：即使這樣，房地產(chǎn)仍然比很多實(shí)體經(jīng)濟(jì)好，是資金追逐的對(duì)象。
周迪永：說實(shí)話風(fēng)險(xiǎn)也大，但要辯證地看。一方面是中國現(xiàn)在還沒有好的新興行業(yè)出現(xiàn)大量的投資機(jī)會(huì)；另一方面，這也是中國經(jīng)濟(jì)最大的問題，錢很多，投資渠道少。
相對(duì)而言，一二線城市資產(chǎn)還是處于保值增值階段，但資金的涌入也導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)急劇加大，這實(shí)際上就是中國轉(zhuǎn)型升級(jí)的陣痛期。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)的L 型走勢，您是認(rèn)同的？
周迪永：現(xiàn)在這個(gè)情況很明顯，90% 的傳統(tǒng)行業(yè)都資不抵債。
現(xiàn)在能夠相對(duì)健康生存的就是幾類企業(yè)：第一，比較大的上市公司，管理能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力比較強(qiáng)，在市場上有一定的競爭力；第二，中小型企業(yè)，管理能力比較強(qiáng)，生意模式不錯(cuò)，不屬于傳統(tǒng)行業(yè)，也不屬于產(chǎn)能過剩的行業(yè)；第三，海亮這種抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)的企業(yè)。
海亮的團(tuán)隊(duì)比較職業(yè)，整個(gè)集團(tuán)相比一般民營企業(yè)管理能力更強(qiáng)。我們以前的主業(yè)還是有競爭力的，比如說銅加工這幾年利潤一直往上走，還有教育產(chǎn)業(yè)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：拿地王的很多是國企或者央企，之前提出央企要退出房地產(chǎn)，但現(xiàn)在勢頭又起來了？
周迪永：國企、央企和民企的決策者承擔(dān)的壓力是不一樣的，現(xiàn)在在一線城市高價(jià)拿地，不排除有賭的成分。
有兩種結(jié)果，第一種是大家都虧了，民營企業(yè)面臨的就是死亡，但對(duì)央企、國企來說，虧了之后是問責(zé)，大家的心態(tài)不一樣。
第二種是大家都賺錢，但國企的融資成本低，民營企業(yè)和國企、央企是不在一條起跑線的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：蘇州唐寧府項(xiàng)目是海亮地產(chǎn)的一個(gè)標(biāo)桿，現(xiàn)在高地價(jià)也倒逼著房企做豪宅，未來高端市場會(huì)不會(huì)成為海亮的重點(diǎn)方向？
周迪永：要在蘇州、上海這樣的城市發(fā)展，新增土地不得不做高端。不管是主動(dòng)也好、被動(dòng)也好，這已經(jīng)是不需要考慮的問題。
以后便宜的房子或者說剛性需求就靠二手房解決，因?yàn)橥恋氐膬r(jià)格已經(jīng)放在那里。土地越來越稀缺，新房已經(jīng)不會(huì)是賣給有剛性需求的人。
在上海，哪怕是寶山和嘉定樓板價(jià)都要四五萬，未來的售價(jià)是七八萬起步。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年是您進(jìn)入海亮地產(chǎn)的第八年，過去一年的海亮和您有哪些變化？
周迪永：我覺得還是對(duì)中國大勢的理解。也不是說今年、明年的區(qū)別，實(shí)際上2014 以來，伴隨著中國經(jīng)濟(jì)下行，以前可能相對(duì)重資產(chǎn)、強(qiáng)調(diào)快速發(fā)展的規(guī)模，更多是一種生意機(jī)會(huì)的把握，然后去資本市場進(jìn)行最大限度的融資，進(jìn)而獲得快速發(fā)展。
現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)處于下行，在去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿的調(diào)性下，我們覺得需要更多的創(chuàng)新，提供好的產(chǎn)品和服務(wù)，然后在某個(gè)細(xì)分領(lǐng)域有自己的核心競爭力。
比如海亮集團(tuán)這幾年在銅加工方面一直是老大，所以能生存下去，又比如海亮的教育產(chǎn)業(yè)，在浙江民營企業(yè)中做得最早，也是浙江規(guī)模最大的，這些都是核心競爭力。
地產(chǎn)也一樣，現(xiàn)在的規(guī)模就適合把華東和西北區(qū)域好好做，把兩個(gè)區(qū)域做精做細(xì)，這可能是一種心態(tài)上的變化，也可以叫做企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整。
以前到處是機(jī)會(huì)，到處都覺得能賺錢，但到今天這個(gè)時(shí)刻，競爭非常激烈，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)本身也在下行過程中，所以核心競爭力和優(yōu)勢變得更加重要。
相比以前，海亮的投資會(huì)更加謹(jǐn)慎，會(huì)把更多錢投入到比如說銅加工技術(shù)創(chuàng)新；教育方面，會(huì)把更多錢投到硬件改善及教師收入水平提高，把現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)做得更強(qiáng)。
地產(chǎn)也是這樣，我們不會(huì)像2013 年以前那樣，海亮地產(chǎn)只會(huì)在已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域里面做得更深、更細(xì)。
2013 年以前，海亮各個(gè)產(chǎn)業(yè)都做得不錯(cuò)，現(xiàn)金流也很充裕，所以那時(shí)我們會(huì)整天找機(jī)會(huì)，要多元化，但是現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)把錢投到已有的行業(yè)，真正做出核心競爭力，這是一個(gè)變化。
作為高管，今年更多的是努力讓自己跳出行業(yè)來看問題，需要對(duì)外圍進(jìn)行感知，對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行感知，包括用人的感知。在更廣的范圍看看，才知道自己對(duì)不對(duì)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您現(xiàn)在也在讀MBA ？
周迪永：對(duì)，讀書是一方面，交流也是一方面。現(xiàn)在不光是技術(shù)的革新，也是理念的革新，對(duì)人要求的革新。個(gè)人也是如此，自己的理念要能跟得上去，不要被淘汰。技術(shù)上不懂，但是理念上一定要保持這種同步性。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您和海亮的風(fēng)格都是務(wù)實(shí)型？
周迪永：今后要更加務(wù)實(shí)、更加注重控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上也是對(duì)現(xiàn)有社會(huì)資源深耕細(xì)作，而不是粗放式的使用。
不管規(guī)模做到多大，但從某種角度來看，這么做反而感覺風(fēng)險(xiǎn)更小、更踏實(shí)一些，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：規(guī)模不在大小而在利潤，因?yàn)槠髽I(yè)活下來是要看長度，能夠走多長。
周迪永：短時(shí)間內(nèi)可以靠負(fù)債撐下去，但是最終漏洞還是要填，負(fù)債還不掉就要把股東以前賺的拿出來。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：海亮去年進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，有沒有帶來明顯的效果？
周迪永：最直接的就是管理費(fèi)用大幅度下調(diào)，同時(shí)效率提高了。有些城市因?yàn)椴荒玫亓?，?xiàng)目做完了，工程口的人自然流失，只留下銷售就夠了。
這是我們始終在做的事情，海亮要的是精兵強(qiáng)將，培訓(xùn)、薪酬各方面可以加大投入，但工作量要加上去。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您骨子里還是浙商的基因，但閩系房企這兩年依然比較激進(jìn)？
周迪永：現(xiàn)在房價(jià)上漲是比較被動(dòng)的，因?yàn)椴痪邆淇焖偕蠞q的邏輯，所以現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)是有問題的。我覺得還是貨幣推動(dòng)，現(xiàn)在發(fā)債明顯難很多了，如果金融杠桿收縮，房價(jià)會(huì)不會(huì)跌？我認(rèn)為完全有可能跌，并不說上海的房價(jià)就一定不會(huì)跌。
我們做地產(chǎn)這么多年，從來沒碰到過像合肥、蘇州那樣一年上漲百分之百的現(xiàn)象，而且是在中國經(jīng)濟(jì)最差的時(shí)候。從邏輯上看，我認(rèn)為是不通的，至于什么時(shí)候跌，確實(shí)不能精確化。
合肥這樣的城市缺乏上海這樣的大量白領(lǐng)階層，也缺乏杭州的大量小企業(yè)主，房價(jià)怎么支撐得起來？所以，我們也跟公司內(nèi)部同事講，宏觀的問題要研究。
如果房價(jià)一直上漲，從某種角度來說，我們這種企業(yè)恰恰是沒有機(jī)會(huì)的，因?yàn)榉績r(jià)上漲肯定會(huì)拉動(dòng)地價(jià)上漲，我們搶不過國企。我們的機(jī)會(huì)恰恰是來自于市場的波動(dòng)，而且從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，市場也一定是波動(dòng)的。
在這種狀態(tài)下，我對(duì)行業(yè)很焦慮，但不悲觀。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：隨著行業(yè)的集中度越來越高，一些小企業(yè)面臨淘汰，海亮地產(chǎn)會(huì)不會(huì)借助并購手段來實(shí)現(xiàn)布局？
周迪永：實(shí)際上是有幾個(gè)并購目標(biāo)，如果純粹是以盈利為目標(biāo)并購，說到底房地產(chǎn)的收購就是資產(chǎn)收購，不是股權(quán)收購。如果是這樣的話，收不收的核心還是看資產(chǎn)，如果有好的土地肯定會(huì)去。
從收購角度看，海亮地產(chǎn)沒有區(qū)域布局的需求，這一點(diǎn)我們非常清晰，不會(huì)因?yàn)槭召徱粋€(gè)企業(yè)而跑到云南或者東北去。至少近兩三年內(nèi)，海亮地產(chǎn)的戰(zhàn)略還是深耕和集中。我們目前要保持清醒的頭腦，不會(huì)貿(mào)然新進(jìn)一個(gè)城市。
對(duì)海亮來講，300 億的規(guī)模在華東就可以做到，何必辛辛苦苦跑到京津冀去。因?yàn)槟沁呉矝]有特別好的土地機(jī)會(huì)，上海難做，北京（樓盤）、深圳（樓盤）一樣難，沒有哪個(gè)城市特別好做。
海亮寧可要利潤，前兩年我們發(fā)展比較快是因?yàn)閳?jiān)持高周轉(zhuǎn)，沒有庫存，房子一出來就賣掉，但是現(xiàn)在一旦資金鏈出問題，規(guī)模越大，負(fù)債越高，分分鐘就倒了。到目前為止，海亮地產(chǎn)很健康。我對(duì)未來很焦慮、很謹(jǐn)慎，但對(duì)現(xiàn)有的盤子很滿意。
很多閩系企業(yè)確實(shí)發(fā)展不錯(cuò)，因?yàn)閮赡昵八麄冊诒本?、深圳拿地了，而且賺了錢。但是在這一輪，我認(rèn)為真的要一分為二。
雖然政府不希望資產(chǎn)價(jià)格下跌，但有些東西是不以意志為轉(zhuǎn)移的。大家還是要回歸到企業(yè)經(jīng)營的本質(zhì)，多重視利潤，重視經(jīng)營性現(xiàn)金流，把產(chǎn)品服務(wù)做好。
